Immobilien – eine lohnende Investition für Pensionskassen?
Impressum: Herbert Brändli, in «market», 1227 Carouge, 18.7.2009, Seite 22
Immobilien als Teil des Gesamtportfolios von Pensionskassen
Eher bieder und unspektakulär bilden Immobilien seit je einen wesentlichen Anteil in der Anlagepolitik der Schweizer Pensionskassen. Immobilien sind in institutionellen Portfolios als eigenständige Anlageklasse etabliert. Ihr Anteil ist seit den Siebzigerjahren von 25 auf mittlerweile 15 % zurückgefallen. Doch in jüngster Zeit zeigt sich eine Trendwende: Immobilien sind wieder gefragt. Pensionskassen versuchen sich in einem äusserst komplexen und schwierigen Marktumfeld sinnvoll zu positionieren. Sie müssen entscheiden, ob sie selber Immobilien halten und bewirtschaften oder mit indirekten Lösungen agieren wollen.
Anlagerisiken und -renditen im Vergleich
Für Pensionskassen ist die Entwicklung der Renditen und deren Variabilität (Risiko) über längere Zeiträume von Belang. Mit zunehmender Haltedauer nimmt das Schwankungsrisiko von Immobilienanlagen markant ab. Negative Renditen verschwinden ab 5 Jahresperioden und ab 10 Jahren verlaufen die Renditekurven konstant. Sie liegen im Durchschnitt in einem Bereich von 5,5 bis 6,0 %, verglichen mit Aktien bei 8,5 sowie Obligationen und Hypotheken um 4 %.
Ertrag mit verschiedenen Anlageperioden
Im kurzfristigen Bereich ergeben sich grössere Risikounterschiede zwischen den Basisanlagen Immobilien, Aktien, Obligationen und Hypotheken. Das Risiko nimmt mit der Zeit für alle Anlageformen ab, bei Aktien und Immobilien allerdings viel stärker als bei Nominalanlagen. Die Unterschiede werden mit zunehmender Anlagedauer, ohne Beeinträchtigung des Renditevorsprungs der Aktien und Immobilien, immer geringer.
Risiko mit verschiedenen Anlageperioden
Der Vergleich zeigt langfristig ein weit überhöhtes Renditeniveau der Aktien, eine Überlegenheit der Immobilien gegenüber Obligationen und einen sinkenden Trend der Hypotheken. Entsprechend dem Zeithorizont des Anlegers sind andere Risikodifferenzen massgebend. Pensionskassen, die langfristig investieren, brauchen bei Aktien und Immobilien kein grösseres Risiko als bei Nominalanlagen in Rechnung zu stellen.
Local players unter sich
Für ihre Direktanlagen konzentrierten sich Pensionskassen bislang auf den Kauf von erstellten Wohnhäusern und allenfalls Geschäftshäusern. Heute werden gezwungenermassen auch Entwicklungsrisiken in Kauf genommen. Im Verein mit General- oder Totalunternehmern werden Projekte vom Landkauf bis zur Schlüsselübergabe begleitet. Die anschliessende Verwaltung wird zunehmend an Spezialisten für die Vermietung, Bewirtschaftung und Abrechnung ausgelagert. Mit dem Einstieg in Projekte erhöhen sich die Risiken der Pensionskassen.
Beginn Internationalisierung
Ausgehend von einem gesamthaften Anlagevermögen von CHF 650 Mrd. und einer jährlichen Steigerungsrate von 8 %, berechnet sich bei einem Immobilienanteil von 15 % allein für die zweite Säule ein jährlicher Neubedarf von CHF 7,8 Mrd. Grosse Pensionskassen haben darum Schwierigkeiten, ihre Anlagebedürfnisse in der Schweiz abzudecken. Auf der anderen Seite drängen zunehmend ausländische institutionelle Investoren auf den Markt und reiche Ausländer sind bereit, für gute Wohnlagen irreale Preise zu bezahlen. Unter diesen Voraussetzungen sind Pensionskassen gezwungen, ins Ausland auszuweichen. Dank der Diversifikation und einer besseren Verteilung der Risiken kann damit das Rendite-/Risikoprofil der Gesamtanlagen optimiert werden.
Die Expansion ins Ausland erfolgt vornehmlich über indirekte Anlagen. Direktinvestitionen sind angesichts der vielfältigen Anforderungen weniger angesagt. Im Vordergrund stehen Beteiligungen an Immobilien- und Beteiligungsgesellschaften sowie der Kauf von REITs an der Börse. Hingegen stehen Limited Patnerships nur sehr grossen Investoren offen und bedingen ein intaktes Beziehungsnetz im internationalen Immobilienmarkt.
| Bot-Test (leave blank): |